מקרקעין

חוק המקרקעין הוא חוק המסדיר במדינת ישראל את ענייני המשפט האזרחי הנוגעים למקרקעין. החוק נועד להחליף את חוקי הקרקעות העות’מאניים מ-1858 והעבודה עליו נמשכה מ-1949 עד חקיקתו ב-1969. מאז ועד שנת 2008 תוקן החוק 28 פעמים

עיקרי החוק[עריכת קוד מקור | עריכה]

בעלות והחזקה במקרקעין – לפי סעיפים 1, 11, 12 – מקרקעין הם “קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע”, כאשר בעליו של קרקע הוא גם הבעלים לעומקה של הקרקע וגם של האוויר שמעליה. בנוסף, הבעלות היא גם על הבנוי וגם על הנטוע על הקרקע. 

עסקאות במקרקעין – סעיף 6 לחוק מגדיר כי עסקה במקרקעין היא “הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה”. 

דרישת הרישום – סעיף 7 לחוק קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, ועסקה שלא נגמרת ברישום מקנה אך ורק זכות חוזית. הרישום צריך להתבצע בפנקסי המקרקעין (טאבו). לפי פרופ’ ויסמן[7], הוראה זו בחוק מהווה תמריץ לרישום. עסקאות במקרקעין שלא מצריכות רישום – ירושה, שכירות קצרה, זיקת הנאה מכוח השנים ושעבוד צף של חברה על מקרקעין (סעיף 169(א) לפקודת החברות). 

דרישת הכתב – לפי סעיף 8 לחוק, עסקה של קניית מקרקעין, לקיחת משכנתה על מקרקעין, נאמנות במקרקעין, שכירת מקרקעין מ-5 שנים ומעלה הופכות לבעלות תוקף רק כאשר נעשות בכתב. 

עסקאות נוגדות – במקרים בהם ישנן עסקאות סותרות בנוגע למקרקעין, קובע סעיף 9 לחוק כי זכותו של בעל העסקה הראשונה (שטרם נרשמה) עדיפה אלא אם בעל העסקה השנייה עומד במספר תנאים: תום לב, מתן תמורה ורישום בפנקסי המקרקעין בעודו תם לב. 

תקנת השוק – לפי סעיף 10 לחוק, מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. תקנת השוק במקרקעין קובעת כי כאשר מתקיימים התנאים, יהא כוחה של זכות קונה המקרקעין יפה אף אם הרישום בפנקס הזכויות לא היה נכון. 

הגנת הבעלות וההחזקה – סעיפים 15-20 לחוק עוסקים בהגנה על הבעלות וההחזקה. עד לחקיקת חוק המקרקעין, ההגנה על המקרקעין הייתה באמצעות עוולות נזיקיות כמו במשפט האנגלי. 

שיתוף במקרקעין – סעיפים 27-51 לחוק מגדירים איך נוצרת שותפות במקרקעין, את זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים וכן את אופן פירוק השיתוף. 

בתים משותפים – פרק ו’ לחוק עוסק בדירות וברכוש משותף. לחוק מצורף כתוספת התקנון המצוי, אשר חל כברירת מחדל על כל בית משותף בישראל. 

זכויות במקרקעי הזולת – החוק מגדיר ומפרט לגבי שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.

תרומתו של עורך דין במסגרת עסקת מקרקעין היא ייחודית וחשובה !

צדדים לעסקת מכר רצוי שייוועצו טרם החתימה על הסכם מכר של נכס מקרקעין או הסכם רכישת נכס מקרקעין בעורך דין המתמחה בדיני המקרקעין , משרדנו מתמחה בכול סוגי עסקאות המקרקעין ועו”ד יעקב בדור מתחמה בתחום זה 19 שנים ומומחה בתחום זה.

היוועצות עם עורך דין מקרקעין הינה קריטית לעיתים בכל הקשור להימנע מתקלות בלתי רצויות וכאן כל תקלה תעלה לכם הרבה , תחסכו בשכ”ט עו”ד בתחילת הדרך ותשלמו כפול אחר כך ! 

חתימה על הסכם מכר של דירה הינה בדרך כלל אירוע מכונן אצל משפחה רגילה וניסוח קלוקל של הסכם מכר דירה או אי הבנה בתחום המיסוי הכרוך במכר או ברכישת דירה, עלול לגרום לנזקים קשים ביותר.

מעבר לניסוח חוזה המכר או חוזה הרכישה של דירת מגורים, חשוב מאד להקפיד על מספר תנאים בסיסיים. בין היתר, חשוב ביותר להקפיד להבין את מסגרת הזמנים של תשלומי התמורה בגין המכירה ולנסחם בצורה ברורה ובהירה, חשוב מאד להגדיר מהו מועד המסירה של הדירה לצד הרוכש ומה התנאים לקבלת הדירה, וכמובן חשוב מאד לקבוע מהו מחירה הסופי של הדירה.

אחר חתימת הסכם המכר, יש צורך להקפיד על דיווחה של העסקה לרשויות מס שבח מקרקעין ובמועד. יש צורך להקפיד על מילוי דקדקני של הטפסים המתאימים, לשלם ובמועד את תשלום מס הרכישה (ככל שקיים הרי יש פטור לעיתים) וכן לרשום הערת אזהרה על מנת שחלילה לא תבוצע עסקה נוגדת לעסקה שנערכה בין הצדדים.

בדיקות מחמירות באם חלילה קיימים עיקולים או כל מניעה אחרת לקיום העסקה יש צורך לוודא את הסרתם.

עורך דין מקרקעין שמתמחה בתחום זה אמור ללוות את רוכש הדירה או את מוכר הדירה, עד הגעה לחוף מבטחים והשלמת העסקה.

ולסיום, אין לזלזל בחשיבות קבלת יעוץ משפטי מעורך דין מקרקעין בעת ביצוע עסקת מכירה או רכישה של דירת מגורים.

Open chat
דילוג לתוכן